Что делать, если департамент госимущества вдруг признал ваше здание или его часть самовольной постройкой и грозит ее снести? Об этом мы расскажем в этой статье.
Такие дела всегда интересны рядом важных нюансов:
- Во-первых, даже если право собственности на вашу недвижимость зарегистрировано в ЕГРН, оно все равно может быть признано самовольной постройкой! Но сделано это может быть только в судебном порядке. Однако, бывают случаи, когда государственные органы пренебрегают этим и принимают решение о сносе, в том числе реализуют его, без привлечения судебных органов.
- Большое значение имеет давность постройки. Часто бывает, что недвижимость уже купили в таком виде, а само здание существовало в таком виде столько, сколько вы его помните. При этом с документами о праве собственности все в порядке, и метраж сходится с реальным, а государственные органы заключают, что все-таки самострой. По закону постройки не могут быть признаны самовольными строениями, если они построены до 1995 года. Это связано с тем, что закон не имеет обратной силы, а в далеком 1995 году ст. 222 ГК РФ, на основании которой происходит снос, не было.
- Важным нюансом является в чьей собственности находится земля под постройкой. Зачастую собственником земли является само государство, а вы пользуетесь данной землей по договору длительной аренды. И при обращении в суд о признании постройки самовольной, государство себя позиционирует не только как контролирующие органы, но и как собственник земли, чьи права нарушены. В данном случае, вашим аргументом в суде может стать хорошее знание договора аренды земли и информированность о начале срока давности для собственника земли требования о сносе постройки. Собственник земли может требовать снести возведенную постройку на его земле, если в договоре прямо есть указание на такое право (чего обычно нет в типовом договоре), либо только по истечении срока договора. Тогда собственник имеет законное право о возврате ему земли в первоначальном состоянии.
- Если речь идет о такой части здания, как чердак, мансарда, подвальные помещения, балконы и т.п., и единственным аргументом контролирующих органов является изменение общей площади здания, следует тщательно изучить изменения в строительных нормах и правилах в части подсчета общей площади здания. К примеру, в различные периоды балконы то входили в общую площадь здания/квартиры, то не входили, то входили с понижающим коэффициентом. Соответственно в документах могла быть указана разная общая площадь.
- И самое главное, о чем предпочитают забывать контролирующие органы – снос является исключительной мерой. Если земля под постройкой у вас в собственности или пожизненном владении, а постройка будет признана экспертами безопасной и соответствующей всем градостроительным, санитарным и иным правим, ее можно узаконить в судебном порядке.
Дела о самовольных постройках являются сложными и времязатратными, требуют знания большого количества юридических тонкостей, и не только законов, но и нормативно-правовых актов, регулирующих строительную, жилищную и иные сферы, в том числе регламентов работы контролирующих органов.
Мы это знаем и умеем! Наша компания готова оказать помощь в изучении вашей ситуации и подготовке лучшей правовой позиции.