Бизнес по аренде жилья в крупных городах России очень развит. Но зачастую лица, которые желают сдать или снять жилье, сталкиваются с трудностями разрешения конфликтных ситуаций, после чего сразу же отказываются от данного бизнеса, т.к. не знают, как оперативно решать такие проблемы. При этом организации, помогающие в аренде жилья, не решают проблемы, возникающие после подписания договора. В данной ситуации есть пара проверенных «рецептов», которые позволят снизить риски, а также быстро и оперативно решать возникающие конфликты без лишней нервотрепки.
Общим советом и для арендодателей, и для арендаторов является грамотное составление договора найма жилого помещения, в котором будут учтены все возможные риски для сторон. К сожалению, риелторы обычно используют типовые бланки, в которых тонкости такого рода взаимоотношений не регламентированы. Однако, если вы планируете арендовать квартиру на длительный срок, то данный договор следует зарегистрировать в Росреестре. Также для обеих сторон договора универсальным советом является проверка второй стороны на благонадежность перед подписанием договора: это и право собственности на жилье и обременения, обследование квартиры на исправность техники, поломки, паразитов, на наличие долгов, в том числе по коммунальным платежам, судебных споров, отзывы других клиентов и т.д.
Самые частые проблемы арендодателей:
- Квартиранты не платят арендную плату.
Если арендатор своевременно не вносит арендную плату, то необходимо не тратить время на уговоры и споры, а отправить по адресу фактического нахождения квартиранта письменную претензию о неисполнении условий договора. В данной претензии вы также можете уведомить о досрочном расторжении договора. Если после получения претензии, арендатор не оплатит задолженность, то можете смело взыскивать долг в судебном порядке. Не забудьте к данной сумме сразу же прибавить проценты за пользование вашими денежными средствами. Даже если в договоре это не было предусмотрено, вы можете взыскать проценты в размере процентной ставки Центробанка в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
- Квартиранты не хотят съезжать.
Если срок договора истек или арендатор не выполняет свои обязательства по договору, то выселить арендаторов вы можете только на основании судебного решения. В данном случае, лучше не заниматься самодеятельностью, т.к. это чревато последствиями. За примером далеко ходить не надо – ответственность за имущество арендаторов. При подаче заявления в суд о принудительном выселении, вы можете также взыскать арендную плату за все фактическое время проживания до момента выселения и все свои расходы, связанные с судом. По решению суда выселением будут заниматься приставы, что позволит избежать дальнейших судебных тяжб либо заявлений в полицию, связанных с нарушениями с вашей стороны.
- Квартиранты испортили ваше имущество в сдаваемом жилье.
При выявлении ущерба вашему имуществу, данный факт необходимо зафиксировать: сфотографировать и/или сделать видеозапись, сохранить документы, по которым можно подтвердить факт ремонта, а также оставить поврежденное имущество для возможности дальнейшего осмотра экспертом. После чего вы можете отправить арендатору претензию о возмещении. При этом, если в условиях вашего договора прописано право компенсировать порчу имущества за счет депозита, то в претензии вы можете указать о данном факте и ремонте из средств депозита. Необходимо учитывать, что вам должны компенсировать не стоимость новой вещи, а стоимость ремонта, либо возвратить стоимость имущества с учетом его износа.
- На квартирантов жалуются соседи.
При поступлении таких жалоб, в первую очередь, необходимо уточнить все детали претензии. Зачастую, недовольство соседей не всегда соотносится с нарушением регламентируемых прав жильцов дома. Если все-таки нарушения прав соседей имело место, необходимо направить претензию о нарушении условий договора. Если претензия не подействует, то получив доказательства нарушений (объяснения соседей, документы о вызовах сотрудников полиции по данному адресу и т.д.), смело отправляйте уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.
Самые частые проблемы арендаторов:
- Собственник квартиры постоянно приходит без предупреждения в квартиру.
Данную проблему можно избежать четким регламентированием проверки собственником квартиры в договоре, например, установить четкий график и процедуру проверки собственником. Также арендатор с уведомления арендодателя имеет право поставить свои замки на дверь, а так как в момент сдачи в аренду собственник квартиры лишается права пользования квартирой, это не является нарушением условий договора.
- Собственник жилья требует вас досрочно съехать.
Если в момент требования съехать ваш договор действующий и с вашей стороны не допущено никаких нарушений договора, прав собственника (к примеру порчи имущества) или прав соседей (к примеру, нарушения режима тишины), то требования собственника незаконны в соответствии со ст. 687 ГК РФ.
Зачастую собственник начинает угрожать вызовом полиции. Однако в данном случае никакого преступления нет, а сотрудники полиции не имеют права вмешиваться в гражданские споры. В крайнем случае приехавший наряд возьмет у всех объяснение, после чего вынесет отказ в возбуждении дела. А вот применение силы со стороны собственника с попыткой насильственного выселения как раз уже обладает признаками преступления. Но, к сожалению, в таких конфликтах собственник всегда может воспользоваться вашим отсутствием в квартире, просто срезать замки и поставить другие. И вы окажетесь в ситуации, когда вам придется искать защиты в судебном порядке с целью вернуть денежные средства и свое имущество.
- Отказ в возврате депозита.
Если собственник отказывается возвращать вам депозит, то необходимо разобраться в причине. Если собственник аргументирует это тем, что вами было испорчено какое-либо имущество собственника, то необходимо потребовать подтверждающие данный факт документы. К тому же, при заселении всегда лучше перестраховаться: зафиксировать всю обстановку в квартире и подписать акт передачи имущества. Если все утверждения собственника голословны, смело отправляйте ему претензию, а по истечении 30 суток – подавайте в суд.
Наша компания, обладая обширным практическим опытом в сфере урегулирования споров по найму жилого помещения, готова за вас решить все вопросы, связанные с грамотным составлением договора и решением конфликтных ситуаций еще до(!) обращения в суд, сохранив вам время и нервы!